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昆山房产抵押贷款如何办理

作者:admin    来源:未知    发布时间:2020-05-12 13:24    浏览量:
如何办理提前解除抵押合同,解除购房合同需要什么手续
 
一、如何办理提前解除抵押合同
 
当事人提前解除抵押合同的,应当自解除抵押合同的协议签字盖章后7日内,持解除抵押合同的协议和原《企业动产抵押物登记证》,向原登记机关办理注销登记,抵押合同自注销登记之日起失效。
 
二、解除购房合同需要什么手续
 
首先需要确定与房产商签订的购买协议是如何规定的。
 
如果可以解除,则可签订解除协议,并且到房屋管理部门办理退房手续,不用交手续费。
 
 
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房产抵押登记费用有哪些,房产抵押登记的材料
 
一、房产抵押登记费用有哪些
 
房地产抵押登记是指房地产抵押关系设定后,当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。
 
房地产抵押登记分成三种情况,双方签订抵押合同后的权利设定登记;权利内容变更时的变更登记;权利消除时的注销登记。根据中华人民共和国担保法第41条的规定,房地产抵押应当办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。
 
(一)收费项目:房产抵押登记费
 
(二)收费单位:房产处
 
(三)收费标准:抵押额的 1。5‰
 
同一抵押物申请抵押贷款续期的,每次只收取工本费10元,不得再收取抵押登记费。
 
(四)收费范围收费对象: 申请房产抵押贷款登记的单位或个人。
 
二、房产抵押登记的材料
 
(一)所需材料:
 
1、以个人所有房产设定抵押的:
 
⑴ 抵押当事人的有效身份证;
 
⑵ 抵押当事人双方签订的抵押合同(需经公证);
 
⑶ 《房屋所有权证》、《国有土地使用证》;共有房屋必须提交共有人同意抵押的证明书及《共有权保持证》);
 
⑷ 第三人提供担保的,须提交“担保承诺书”;
 
⑸ 房屋价值评估报告或价值资料;
 
⑹ 抵押人同意办理的“房屋抵押申请表”;
 
⑺ 委托他人办理的,必须提交公证的“委托书”。
 
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2、以单位所有的房产设定抵押的:
 
⑴ 企业营业执照;
 
⑵ 法人代表授权委托书(需经公证);
 
⑶ 委托人、受托人身份证;
 
⑷《房屋所有权证》、《国有土地使用证》;
 
⑸ 抵押当事人双方签订的抵押合同(需经公证);
 
⑹ 房屋价值评估报告或由银行出具的价值资料;
 
⑺ 经主管部门批准、抵押人同意办理的“房屋抵押申请表”;
 
⑻ 登记机关需要提供的其它证明材料。
 
(二)备注程序
 
1、国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的,应当符合国有资产管理的有关规定;
 
2、以集体所有制企业的房产抵押的,必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过,所形成的职代会决议须经公证,并报上级主管机关备案。
 
3、以中外合资企业,合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的,必须经董事会通过,所形成的董事会决议须经公证,并提交企业章程。
 
4、以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的,必须经董事会或者股东大会通过,所形成的董事会决议或股东会决议须经公证,并提交企业章程。
 
(三)办理时限
 
各类资料交验受理审查合格后,7日内完成有关工作,办理发证手续。
 
房产抵押贷款有什么特点,房产抵押贷款的利息
 
一、房产抵押贷款有什么特点
 
(一)房产抵押贷款是以房地产作为抵押物为前提来融通资金的贷款房地产抵押贷款是以房产或地产为抵押而取得的贷款。
 
与信用贷款相比,房地产权参加到抵押人与承押人之间的借贷活动中,减少了债权人的贷款风险,而且其贷款发放数额由抵押物的价值和贷款项目风险程度来决定,整个借贷活动的展开以房地产抵押品的存在为前提。
 
但就借贷双方而言,其目的都不是为了取得抵押物,而是以抵押物为前提融通资金。借方是为了获得资金而将房地产抵押,贷方为保证贷款安全而要求取得抵押物的抵押权。
 
(二)房产抵押贷款中当事人具有双重关系借贷双方不仅具有债权债务关系,而且还存在出押受押关系。借方既是债务人又是出押人;贷方既是债权人又是受押人。
 
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(三)房产抵押贷款中抵押物权属关系复杂房地产抵押中抵押权是从属于主债权的担保物权,在抵押期间内,房地产抵押物设立抵押权,并办理登记,抵押权人保管房产的产权(所有权)证书和地产的使用权证书,但不转移房地产的占有权、使用权、处分权和收益权,仍归出押人。当贷款到期如出押人履行债务,房地产所有权证书归还出押人,如出押人不能清偿债务,承押人可以行使对房地产的所有权。
 
(四)房产抵押贷款中借贷双方须签订抵押合同,保护双方权利房地产抵押所涉及的权属关系较为复杂,为保证抵押双方的权利和义务,必须签订房地产抵押合同,并应到房地产管理部门进行抵押登记,使其发生法律效力。还清贷款全部本息后,房地产抵押合同即告终止。
 
(五)房产抵押贷款中涉及关系人及影响因素众多房地产抵押贷款与其他标的物抵押贷款不同,它不仅涉及到抵押人与承押人的双方利益,还涉及如房地产使用人。共有人以及它项权利人等各方面的权益。影响因素有:交易市场上房地产实际价格的波动情况。抵押期间房屋的使用。修缮、管理、养护 对实际价格所产生的影响,以及意外灾害、人为事故等。
 
二、房产抵押贷款的利息
 
一般房产抵押贷款利息都为同期的利息上浮百分之10到30。而房产抵押贷款利息是分为两种的,一是个人房产抵押贷款利息,还有是企业房产抵押贷款利息。这是完全不同的两种,大家不要混为一谈,要好好的区分开来。
 
同样的房产抵押贷款利息,不同的是本质,所需要的资料也是不一样的。个人房产抵押贷款利息是需要房产证,购买合同和发票,身份证,户口簿等。
 
而另一种房产抵押贷款利息需要房产证,使用权和购房的合同,企业法人身份证明等。每家银行的利率都是不一样的,所以大家在选择银行的时候,可以多走几家,选择最实惠的。才是最好的。
 
这个房产抵押贷款利息相对来说,比较的高。所以也就有点不划算,在我们国家是比较少见的一种。是属于消费的房产抵押贷款利息,最主要是看你怎么用了,如果真的是急需用钱,那么也是没有办法的,只能用这个方法了。而如果不是非常的紧急,那么可以选择其他的贷款方式,根据自己的情况来进行选择。
 
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设立不动产抵押的要件,不能设定抵押的不动产有哪些
 
一、设立不动产抵押的要件
 
不动产抵押贷款是指金融机构要求借款人提供押品作担保而发放的贷款。抵押权的标的依其性质可分为:
 
1、不动产;
 
2、不产的用益物权。如土地使用权、典权等;
 
3、准动产。主要指车辆、船舶、航空器等;
 
4、动产。不动产抵押贷款则是指以不动产作抵押而发放的贷款。
 
因为用益物权抵押与不动产抵押有极大共性,因此,本文所指不动产抵押贷款当包括不动产抵押贷款和用益物权抵押贷款。
 
不动产抵押贷款设立要件主要包括:
 
1、抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力,同时对抵押物有完整的所有权和处分权。
 
2、抵押物必须符合法律规定。
 
3、价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估,做出合理公允的评估报告,然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值。
 
4、办理抵押登记。依照我国法律,不动产的抵押必须办理抵押登记,抵押合同自登记之日起生效。
 
二、不能设定抵押的不动产有哪些
 
从各国立法来看,并非所有不动产均可设定抵押权,根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定,下列不动产是不能作抵押的。
 
1、用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产;
 
2、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物;
 
3、已被依法公告列入拆迁范围的房地产;
 
4、被司法机关或行政机关依法查封的不动产;
 
5、产权关系不清或有争议的财产;
 
6、来自全体共有人书面同意的不动产;
 
7、未取得合法权证的违法建筑物。
 
什么是房屋按揭,按揭和抵押在法律上的区别
 
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一、什么是房屋按揭
 
房屋按揭通常情况下是指房屋开发建设中由开发商、银行、购房人共同参加的一种购房行为,指房屋买卖合同中的买方在支付首期购房款后余款由购房人向银行申请贷款,并将所购房屋设定担保,由银行收存保管购房人的购房证书和文本,并办理楼花或现楼抵押登记,同时开发商作为购房人不能按期还款付息的保证人,向银行承担回购保证义务。
 
需要说明的是,在我国盛行的按揭一词并不是法律术语,我国现行的法律、法规在默许“按揭”存在的前提下,并没有在任何法律文件中使用。按揭业务主要是在银行开展、且必须有银行介入,而我国的一些行政法规、部门规章和地方性法规都是借鉴银行的规定对房屋开发在不同阶段的担保行为,将按揭一词置换成了抵押,用抵押的规定取代银行关于按揭的规定。
 
2003年5月7日最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》中也避开了了使用“按揭”一词,笼统地称为“商品房担保贷款”。最高人民法院副院长黄松有就《解释》答记者问时谈到,商品房担保贷款也就是人们通常所说的商品房按揭。因此,从某种程度而言,按揭一词已溶入我国法律背景而形成了具有专门中国法律内涵的中国习惯法所认可的法律术语。
 
二、按揭和抵押在法律上的区别
 
1、在生效条件上
 
按揭的生效条件是,如果按揭物是现房的,那必须将房屋的产权证交付给按揭权人执管;若按揭物是期房的,则必须将《商品房预售合同》交付给按揭权人执管。但是不管现房还是期房,都必须向法定登记机构办理登记后方可生效。而抵押的抵押物除了法律规定必须经法定登记机关登记才可生效外其他抵押物是否要登记后才生效,则由抵押人和抵押权商定。
 
2、在权利依据上
 
按揭的权利既属于担保物权,又属于一般债权,因为按揭物如是现房,按揭人只要将按揭物的产权证交付给按揭人即可,它是一种权利的质押,与债权并无直接关系;若按揭物是一种期房的,它实际上还并不存在,因此根本不会发生转移期房的占有权问题,只是要求把《商品预售合同》交付给按揭权人即可。《商品房预售合同》中反映的仅是合同上的债权债务关系,也说明按揭人在商品预售的合同关系中是处于债权人的地位,这种权利只具有一种债权的性质,尚未具有直接体现财产权的性质。而抵押权属于物权,因为它是抵押人以自己的财产作为履行债务的保证。
 
3、在标的物上
 
按揭和抵押权的标的虽然都可以是房屋,但抵押权的标的原则上应为有体物。虽然传统民法上也可以对权利设定抵押权,如中国《担保法》规定的可以国有土地使用权设定抵押,但抵押物必须直接指向现存的具有一定交换价值的财产或者一种能即时物化的权利,这就排除了以期待权作为设定抵押的可能。而在按揭中,按揭的标的物不仅包括现房,还有在建的工程和楼花,后两者用来设定担保的是尚未建成的建筑物,用作设定担保的是一种期待权。
昆山房产抵押贷款如何办理
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房屋抵押消费贷款的种类,个人房屋抵押消费贷款的条件
 
一、房屋抵押消费贷款的种类
 
(1)个人拥有、权属没有争议、未在拆迁范围之内的公寓、住宅、别墅、商铺、写字楼均可办理消费抵押贷款;
 
(2)已购公房、已购经济适用房需补齐土地出让金,已购公房、央产房需原购房协议,央产房还需获得上市交易批准;
 
(3)为城八区及近郊区房产;
 
(4)建造年代为82年以后的个人房产;
 
(5)没有法院查封、扣压或采取其它诉讼保全措施的房屋。
 
二、个人房屋抵押消费贷款的条件
 
( 一)借款人(抵押人)自然条件:
 
1、年龄在18-60岁之间具有完全民事行为能力、身体健康、信用良好的中国公民;
 
2、在中国境内具有有效身份证件,且有固定详细的家庭住址和联系电话;
 
3、能提供本人及配偶的身份证、户口簿、结婚证原件;未婚或离婚提供户口所在地街道办事处开具的未(再)婚证明或个人出具的具结保证书。
 
(二)借款人收入情况
 
1、借款人收入合法、稳定,无不良信用记录和信贷记录,且有还贷能力;
 
2、单位提供收入证明;
 
3、企业主须提供有效的《营业执照》、《机构代码证》、《税务登记证》(经过年检)及近三个月的完税证明;
 
4、个体工商户或私营企业须有固定的营业场所,生产经营状况良好。
 
(三)抵押物条件
 
5、抵押房屋具有合法有效的《房屋所有权证》或《国有土地使用证》,且产权为个人私有,若为共有产权,须经共有人书面同意;
 
6、抵押房屋须质量良好、合法使用,按时缴纳水、电、暖、煤气等费用;
 
7、抵押房屋在市区内国有土地范围内,且不在拆迁范围内,具体包括住宅、公建、店铺、写字楼、公寓等物业;
 
8、抵押物若为住宅,房屋建筑年代须为1990年以后;
 
9、抵押房屋价值由担保公司评估确定,不包括房屋装修部分。
 
(四)贷款额度及用途
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1、担保贷款额为房屋评估价的50%以内;
 
2、借款期限为3年以内,还款方式为按月还本付息;
 
3、借款用途为银行、担保公司规定范围的用途。
 
(五)贷款银行及担保公司规定的其他条件。
 
抵押消费贷款的房屋种类,申请房屋抵押消费贷款材料
 
一、抵押消费贷款的房屋种类
 
抵押消费贷款是指借款人以银行认可的本人或第三人已经合法拥有的、可上市流通的房产作为抵押物向银行申请贷款的一种资金信贷方式。该款项可用于各种消费,如买房、装修、家庭各种消费,也可用于各种资金周转,抵押后的房产仍可以正常使用或出租。在抵押过程中,借款人有权继续使用该抵押的住房。一旦借款人不能偿还贷款,贷款人有权依法处分作为抵押物的住房,并优先得到偿还。可找银行贷款机构咨询如专业的格莱曼银行贷款机构进行咨询。
 
消费贷款又称为“个人房屋抵押消费贷款”,个人房屋抵押消费贷款是指银行用信贷资金对自有商品房或获准上市的房改房作抵押的借款人所发放的贷款。
 
用于房屋抵押消费贷款的房屋种类:
 
(1)个人拥有、权属没有争议、未在拆迁范围之内的公寓、住宅、别墅、商铺、写字楼均可办理消费抵押贷款;
 
(2)已购公房、已购经济适用房需补齐土地出让金,已购公房、央产房需原购房协议,央产房还需获得上市交易批准;
 
(3)为城八区及近郊区房产;
 
(4)建造年代为82年以后的个人房产;
 
(5)没有法院查封、扣压或采取其它诉讼保全措施的房屋。
 
二、申请房屋抵押消费贷款材料
 
办理房屋抵押消费贷款所需要的材料:
 
1、 借款人及配偶身份证原件及复印件
 
2、 借款人及配偶户口簿(外地人为户籍证明)原件及复印件(若借款人和配偶非同户须提供婚姻证明)
 
3、 其他有权处分抵押房屋人同意抵押书(本人签字、盖章)
 
4、 抵押房屋所有权证原件
 
5、 抵押房屋土地证原件
 
6、 抵押房屋契证原件
 
7、 准入证明(房改房)原件
 
8、 土管局权属审查证明(房改房)原件
 
9、 保证人同意担保书面协议及收入证明(贷款方式为抵押加担保才须提供)
 
二手房抵押贷款需要的材料,如何办理二手房抵押贷款
 
一、二手房抵押贷款需要的材料
 
1、借款人的有效身份证、户口簿,婚姻状况证明,
 
(1)未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);
 
(2)已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;
 
2、借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);
 
3、房产的产权证;
 
4、担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)。
 
二、如何办理二手房抵押贷款
 
1、提交房屋抵押申请表及相关证明材料。
 
借款人贷前填写居民房屋抵押申请书,并提交银行下列证明材料:借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。
 
 
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2、银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。
 
3、借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。
 
4、借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。
 
5、贷款合同签订并经公证后,银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。
 
6、贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。
 
(1)正常结清:在贷款到期日(一次性还本付息类)或贷款最后一期(分期偿还类)结清贷款;
 
(2)提前结清:在贷款到期日前,借款人如提前部分或全部结清贷款,须按借款合同约定,提前向银行提出申请,由银行审批后到指定会计柜台进行还款。
 
贷款结清后,借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件,并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
 
什么是房屋二次抵押贷款,房屋二次抵押贷款有限额吗
 
一、什么是房屋二次抵押贷款
 
房屋抵押贷款这个词可能很多人都知道并理解,那房屋二次抵押贷款您是否有了解清楚了呢?知道什么是房屋二次抵押贷款吗?
 
房屋二次抵押贷款是中国银行为已获得中国银行住房抵押贷款的借款人提供的加按贷款服务。您在偿还一定贷款本息后,如一时需要资金用于个人消费或经营,可用该房屋抵押价值减去原贷款余额后的差额作为抵押,再次向银行申请贷款。
 
依据上述的定义,房屋二次抵押贷款也就是将已抵押的房屋做为抵押物再进行一次抵押,那么对做二次抵押贷款的房屋有什么要求呢?
 
1、 用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房;
 
2、 用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;
 
3、 房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房;
 
4、 房屋抵押登记已办妥,且我行是房屋的抵押权人;
 
5、 房屋已办理保险,且保险单正本由中国银行执管;
 
6、 房屋所处位置优越,交通便利,配套设施齐全,具有较大的升值潜力。
 
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二、房屋二次抵押贷款有限额吗
 
1、 贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。
 
2、 房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较,取两者中的低者。
 
以住房抵押的二次贷款抵押率最高不超过70%;以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不超过50%。

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