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昆山抵押贷款中抵押物的范围有哪些,如何申请

作者:admin    来源:未知    发布时间:2020-05-12 13:20    浏览量:
昆山抵押贷款中抵押物的范围有哪些,如何申请抵押贷款?
 
一、抵押贷款中抵押物的范围有哪些
 
(一)下列物品可以作为个人住房贷款的抵押物:
 
1、 抵押人所有的房屋和其他地上定着物;
 
2、抵押人依法取得的土地使用权;
 
3、贷款银行认可的其他符合法律规定的财产。
 
(二)下列有价证券可作为个人住房贷款的质押物:
 
1、凭证式国库券
 
2、国家重点建筑债券
 
3、金融债券
 
4、AAA级企业债券
 
5、存单等有价证券
昆山抵押贷款中抵押物的范围有哪些,如何申请抵押贷款?
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二、如何申请抵押贷款
 
(一)贷款人申请;
 
借款人到贷款银行填报《个人住房借款申请表》并提交下列材料:①借款人的身份证、户口;②购买住房的合同意向书或其他证明文件;③借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收人证明;④贷款银行要求的其他证明。
 
(二)贷款银行审查;
 
贷款银行对借款人的贷款申请及其他各项证明材料进行审查,审查合格后出具贷款承诺书,并与借款人签订抵押合同。
 
(三)借款人与售房单位签订购房合同;
 
借款人凭贷款银行出具的贷款承诺书与售房单位签订购房合同,并请售房单位在房产收押合同上签章。
 
(四)借款人办理抵押房屋的保险;
 
借款人持购房合同到贷款银行指定的保险机构办理抵押房屋的保险。
 
(五)借款人与贷款银行签订个人住房抵押贷款合同;
 
借款人持购房合同、抵押合同、收押合同及保险单,与第三方(法人)担保人一起到贷款银行签订《个人住房抵押贷款合同》并在30日内到房地产管理机关办理抵押登记,当事人要求公证的,可到公证机关办理公证。
 
(六)贷款银行划款;
 
贷款银行将贷款以转帐方式划入购房合同中指定的售房单位在贷款银行的存款帐户。
 
设定房地产抵押的条件,房地产抵押后有哪些法律效力?
 
一、设定房地产抵押的条件
 
根据物权法定主义及物权公示、公信主义,除因法律规定而直接产生的房地产抵押权外,房地产抵押权因房地产抵押合同并经登记后而设定。由于中国现行立法没有规定法定房地产抵押权,所以在中国,房地产抵押权的设定条件有二,一是房地产抵押合同,二是房地产抵押权登记。
 
(一)房地产抵押合同房地产抵押合同是指债务人或者第三人不移转对房地产的占有,将房地产作为债权担保而与债权人达成有明确相互权利义务关系的协议,依据此协议在债务人或第三人提供抵押的房地产上为债权人设定了抵押权,债务人或者第三人对债权人之债权承受房地产物上的担保义务。当债务人不履行债务时,债权人有权依法以拍卖该房地产的价款优先受偿。
 
房地产抵押合同为要式合同,抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同,应当采用书面形式并记载法律规定的内容,主要包括:
 
昆山抵押贷款中抵押物的范围有哪些,如何申请抵押贷款?
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1、债权人、债务人、抵押人的姓名(名称)、住址;
 
2、被担保主债权种类、数额;
 
3、债务人履行债务的期限;
 
4、房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属;
 
5、抵押担保的范围;
 
6、当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的,当事人应当予以补正。
 
(二)房地产抵押权登记
 
房地产抵押权登记是指由主管机关依法在登记簿上就房地产上的抵押权状态予以记载。
 
房地产抵押权经登记后依法成立并取得物权公示、公信效力。中国立法将登记作为抵押合同的生效要件,混淆了房地产抵押合同的债权合同性质以及房地产抵押权登记的物权变动性质。房地产抵押合同是债权合同,依法成立时就应生效。而房地产抵押权登记是物权行为,是房地产抵押权成立的要件。
 
房地产抵押权登记由抵押当事人向法律规定的房地产抵押登记机关申请,填写并递交房地产抵押登记表,同时提交法律规定的应当提交的登记文件,主要包括主合同和房地产抵押合同以及抵押的土地使用权证书、房屋所有权证书。房地产抵押登记机关收到当事人的申请后即由负责监督职责的抵押登记部门对当事人提交的抵押登记文件的真实性、合法性予以审查,审查合格者,予以核准登记并公告。
 
二、房地产抵押后有哪些法律效力
 
房地产抵押一经设定,即产生相应的法律效力,不仅在当事人之间设定了相应的权利义务,且对抵押物及与其有关的其他财产权也有影响。根据房地产抵押权效力的对象,可将其划分为对内效力和对外效力。
 
(一)房地产抵押权的对内效力
 
1、先受偿效力
 
房地产抵押权的对内效力,简而言之,即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时,无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分,并从变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。

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2、房地产抵押权担保的债权范围效力
 
房地产抵押权担保的债权范围包括:
 
(1)主债权;
 
(2)利息;包括法定利息和约定利息。由于债务人迟延履行而导致的利息即迟延利息,亦属于房地产抵押权的担保范围;
 
(3)违约金;
 
(4)损害赔偿金;
 
(5)实现房地产抵押权的费用。
 
当事人在抵押合同中对房地产抵押担保的债权范围有约定的,从其约定。
 
3、房地产抵押权所涉及的物的范围效力
 
(1)房地产自身。房地产抵押,根据其标的物可以大致划分为两种:土地使用权抵押和房屋所有权抵押。以土地使用权抵押的,其地上建筑物、其它附着物随之抵押;以房屋所有权抵押的,其占用范围内的土地使用权也同时抵押。以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押,当事人办理了抵押物登记的,则为房地产抵押权的效力所及。
 
(2)房地产的从物。从物指非主物的构成部分而从属于主物,并对主物发挥辅助效用之物。由于房地产抵押权为就抵押物拍卖价金优先受偿的价值权,基于主物之处分及于从物的原则,实行房地产抵押权拍卖房地产时,其效力自应及于房地产的从物。
 
(3)房地产的从权利。从权利是指为助主权利之效力而存在的权利。从权利与主权利的关系,一如主物与从物的关系,以主权利及其所属的标的物设定房地产抵押权时,房地产抵押权之效力得及于从权利。
 
(4)孳息。房地产抵押权的效力及于抵押权开始实行后到抵押标的物的处分为止房地产所产生的孳息。中国《担保法》第47条规定:债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押物被人民法院扣押的,自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押权人应将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,否则,抵押权的效力不及于该孳息。
 
4、抵押物价值保持的效力
 
抵押人的行为足以使所抵押房地产的价值减少的,房地产抵押权人有权要求抵押人停止其行为。所抵押的房地产价值减少时,房地产抵押权人有权要求抵押人恢复其价值或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的,房地产抵押权人则在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。
 
(二)房地产抵押权的对外效力
 
房地产抵押权的对外效力是指房地产抵押权对抵押关系外部有关抵押物的其他财产权的影响,具体包括对房地产的用益物权、其他抵押权和租赁关系的影响。
 
1、房地产抵押权对用益物权的影响
 
房地产抵押权是以房地产的交换价值为债权提供担保,抵押物的使用价值对其没有影响,因此无论是在抵押权设定前或设定后,抵押人均可在抵押的房地产上设定用益物权。但用益物权只有在房地产抵押权设定之前已存在并经登记才能具有对抗房地产抵押权的效力。
 
2、房地产抵押权对其它抵押权的影响
 
房地产价值巨大,足以担保数个债权,同时,抵押不移转房地产的占有,因此也有可能在同一个房地产上设定数个抵押权。在同一房地产上设定数个抵押权时,其担保的债权按抵押权设定的先后顺序受偿,顺序相同的则按债权比例受偿。关于房地产抵押权设定先受顺序的确定,应采抵押登记申请日标准,凡提出房地产抵押权登记申请在先的抵押权,经登记后,其顺位先于后提出申请的房地产抵押权,而不论抵押登记簿所记载的登记日期以及抵押登记证书所载明的日期。
 
3、房地产抵押权对房屋租赁的影响
 
与设定用益物权一样,抵押人可以在已出租的房屋上设定抵押权,也可以将已设定抵押权的房屋出租。房屋租赁关系存在于抵押之前的,房地产抵押权的效力不及于该租赁关系,抵押的房地产拍卖后,原租赁合同对房地产的受让者继续有效。如果将已设定抵押权的房屋出租的,则房地产抵押权的效力及于该租赁关系,房地产抵押权实现,租赁关系解除。
 
昆山抵押贷款中抵押物的范围有哪些,如何申请抵押贷款?
昆山抵押贷款中抵押物的范围有哪些,如何申请抵押贷款?
房屋抵押贷款保险的内容,房屋抵押贷款保险的品种
 
一、 房屋抵押贷款保险的内容
 
(一)保险对象,即办理房屋抵押贷款的房屋所有人;
 
(二)保险财产,主要是抵押贷款所购的房屋;其他因装修、购置而附属于房屋的有关财产不属投保范围;
 
(三)保险期限,与贷款期限一致。在抵押期间,如果借款人中断保险,贷款银行有权代保,一切费用由借款人负担;
 
(四)保险金额及保险费,以所购房屋价格定额确定保险金额,保险费每年计收一次;
 
(五)被保险人义务;
 
(六)损失赔偿。
 
二、抵押贷款保险的品种
 
从我国抵押贷款保险的品种来看,主要有三种形式:
 
(一)房屋财产保险。
 
中国人民银行新颁布的《个人住房贷款管理办法》对房屋保险作了专门规定。该办法第25条规定:“以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期间,保险单由贷款人保管。”这种保险已随着抵押贷款的推广而普遍推行。
 
(二)抵押贷款保证保险。
 
新推出的《个人购置住房抵押贷款保证保险条款》中规定了个人住房抵押贷款保证保险和房屋财产保险“捆绑”销售,规定抵押贷款人购买财产险时必须同时购买保证保险,期限为整个贷款期限,担保金额为全部贷款,保费一次付清,并且缴纳30%的首付款。
 
(三)住房抵押贷款寿险。
 
该险种是保险公司向借款人提供的一种保额递减式的人寿保险,购房者在办理借款手续时即购买人寿保险。在保单有效期内如果被保险人身故或完全残疾,由保险公司代替贷款家庭偿还所欠的贷款余额。已有的住房抵押贷款保险品种单一,保险费用较高,付款方式不够灵活,并且实施的城市很少,远远不能满足我国的实际需要。
 
因此,要使我国住房抵押贷款保险切实发挥作用,需要政府、保险公司以及银行三方面的共同努力,才能达到促进住房抵押贷款业务良性发展,推动住房消费的目的。
 

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