昆山花桥办理抵押贷款应该注意什么

 

什么是房屋抵押，怎么办理期房贷款抵押？

 

一、什么是房屋抵押

 

债务人或第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房屋抵押就是一种具体的抵押方式，是指债务人或者第三人为了保证债务履行而将自己所有的房屋或享有处分权的国有房屋提供出来作担保，如债务人不能履行债务，则债权人有权依法处分抵押房屋，并在处分抵押房屋所得价款中优先受偿。

 

提供抵押房屋的当事人称为房屋抵押人，接受抵押房屋的原债权人称为房屋抵押权人。房屋抵押人必须具有完全的民事行为能力，无民事行为能力和限制民事行为能力的人不得设定房屋抵押。
 

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二、怎么办理期房贷款抵押

 

预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

 

贷款银行与抵押人签订抵合同后，双方必须办理抵押物登记手续，抵押登记是抵押合同生效必备的一道手续。从抵押登记的形式来看，以取得房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》；以预售商品房抵押的，登记机关是在抵押合同上作记载。预售商品房在抵押权设定时，抵押人并未获得《房屋所有权证》，抵押人对预购的商品房享有的权利是一种期权，因而，贷款银行和抵押人可持依法生效的《商品房买卖合同》（期房）办理事会抵押备案手续。在办理抵押备案手续时，还应提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》及《商品房顶售许可证》。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，再正式办理房地产抵押登记手续。

 

一、办理抵押贷款应该注意什么

 

办理抵押贷款的注意事项：

 

1、贷款年限：1～10年。

 

2、贷款金额：最低单笔5万元。

 

3、抵押率：抵押房产贷款额度最高不超过抵押物评估价值的65%；写字楼、街面商业用房、别墅最高不超过抵押物评估价值的50%。

 

4、还款方式：等额本息

 

5、借款人年龄：借款人年龄与贷款年限之和不超得过60周岁，个人消费额度贷款的对象为年满18周岁，且银行系统无不良信用记录，具有完全民事行为能力的中国公民，不接受未成年人所有的房产提供抵押担保。

 

6、抵押物：上海城区及远郊区个人名下完全产权的商品房、成本价房、别墅、商铺、写字楼等（抵押房产建筑面积最低不得小于30平方米）

 

7、房屋年限：抵押房产的房龄和贷款年限之和原则上不能超过30年。

 

8、贷款利率执行基准利率，同时会根据房屋的性质和抵押率不同给予一定比例的上浮；对于深发VIP客户或其他属于建行重点客户的，可按下浮利率执行

 

9、签署借款合同、到房管局办理抵押登记手续，必须借款人和产权人夫妻双方到场。

 

10、取款时，借款人可带本人身份证到行取款或到我公司办理取卡手续。
 

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11、借款人必须是产权人。

 

二、什么情形下可以处分抵押物

 

1、债务期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

 

2、抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；

 

3、抵押人被依法宣告解散或者破产的；

 

4、抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；

 

5、抵押合同约定的其他情况。

 

个人房屋抵押消费贷款的条件，申请该贷款需提供的材料

 

一、个人房屋抵押消费贷款的条件

 

个人房屋抵押消费贷款是指银行用信贷资金对自有商品房或获准上市的房改房作抵押的借款人所发放的贷款。

 

贷款对象和条件：

 

1、 具有完全民事行为能力，年满十八周岁的自然人，有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力。

 

2、 以所有房屋作为抵押，同意办理贷款公证及保险。

 

3、 抵押房屋必须为三证齐全的本市范围内商品房或已获准上市的房改房。

 

4、借款人应为资信程度良好的国家行政机关、事业单位、经济管理部门或金融企业职工，若非则借款人必须拥有至少两套可供抵押的房屋，或由具有以上职业者提供担保。

 

5、贷款额度贷款一般最高不超过抵押房屋评估值的50%，另根据借款人的资信程度和抵押房屋成新率（使用年限低于5年）的最高可贷60%，此外担保人年收入在5万元以上（或中级职称以上干部）担保额度为5万元，若非则额度为3万元。

 

6、贷款期限贷款期限由借款人和银行商定，最短1年，最长不超过3年，同时借款人最后还款期限不超过夫妻双方最长的法定退休年龄（男60岁，女55岁）。

 

7、贷款利率执行相应档次的流动资金贷款利率。

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二、申请个人房屋抵押消费贷款需提供的材料

 

1、 借款人及配偶身份证原件及复印件；

 

2、 借款人及配偶户口簿（外地人为户籍证明）原件及复印件（若借款人和配偶非同户须提供婚姻证明）；

 

3、 其他有权处分抵押房屋人同意抵押书（本人签字、盖章）；

 

4、 抵押房屋所有权证原件；

 

5、 抵押房屋土地证原件；

 

6、 抵押房屋契证原件；

 

7、 准入证明（房改房）原件；

 

8、 土管局权属审查证明（房改房）原件；

 

9、 保证人同意担保书面协议及收入证明（贷款方式为抵押加担保才须提供）。

 

房屋抵押贷款保险的内容，有了该保险发生损失怎么赔？

 

一、房屋抵押贷款保险的内容

 

房屋抵押贷款保险的内容有：

 

（一）保险对象，即办理房屋抵押贷款的房屋所有人；

 

（二）保险财产，主要是抵押贷款所购的房屋；其他因装修、购置而附属于房屋的有关财产不属投保范围；

 

（三）保险期限，与贷款期限一致。在抵押期间，如果借款人中断保险，贷款银行有权代保，一切费用由借款人负担；

 

（四）保险金额及保险费，以所购房屋价格定额确定保险金额，保险费每年计收一次；

 

（五）被保险人义务。

 

（六）损失赔偿。

 

二、有了房屋抵押贷款保险发生损失怎么赔

 

如果发生房屋抵押贷款保险责任范围内的损失，可获得如下赔偿：

 

（一）按受损财产的价值赔偿；

 

（二）赔付受损财产基本恢复原状的修理、修复费用；

 

（三）修理、恢复受损财产，使之达到与同类财产基本一致的状况。应当注意的是：

 

1、受损财产的赔偿损失按当时的市价计算。市价低于保险金额时，赔偿按市价计算；市价高于保险金额时，赔偿按保险金额与市价的比例计算。如本保险所载项目不止一项时，赔款按本规定逐项计算。

 

2、保险项目发生损失后，如保险公司按全部损失赔付，其残值应在赔款中扣除。

 

3、任何属于成对或成套的项目，若发生损失，保险公司的赔偿责任不超过该受损项目在所属整对或整套基础上的保险金额中所占的比例。

 

4、发生损失后被保险人为减少损失而采取必要的措施后产生的合理费用，保险公司予以赔偿，但本项费用以保险财产的保险金额为限。

 

5、保险公司出具批单将保险金额从损失发生之日起相应减少，并且不退还保险金额减少部分的保险费。如被保险人要求恢复至原保险金额，应按约定的保险费率加缴恢复部分从损失发生之日起至保险期限终止之日按日比例计算的保险费。

 

6、被保险人的索赔期限，从损失发生之日起，不得超过两年。
 

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抵押的房产能否转让，抵押的房地产如何转让？

 

一、抵押的房产能否转让

 

根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

 

二、抵押的房地产如何转让

 

抵押房地产的转让，是指抵押人以买卖、赠与和遗赠等方式而移转抵押房地产的产权。房地产抵押后，抵押人只是以房地产的交换价值为抵押权人设立了担保，但并未改变抵押房地产的原来产权，抵押人仍然有权转让抵押的房地产。但由于抵押房地产的转让涉及到抵押权人的利益、受让人的利益和抵押人的利益，因此有必要对此作出规制。我国的法律对此规定得比较繁杂，以下分述之：

 

1、依我国《担保法》的有关规定，抵押房地产可以被转让，但是，抵押人应当通知抵押权人并告知受让人房地产已经被抵押的情况。

 

2、依我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的有关规定，如果抵押人在抵押权存续期间，转让抵押的房地产时未通知抵押权人或者未告知受让人的，不影响抵押权人行使抵押权。并规定，抵押房地产的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭，并在清偿债务后，可以向抵押人追偿。这样，就使得抵押人未通知抵押权人并告知受让人房地产已经被抵押的情况下，转让抵押房地产的行为并不是必然无效。

 

3、依我国《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的有关规定，房地产抵押物的无偿转移，包括赠与、继承和遗赠，对抵押权不生影响，抵押权人仍然有权就该房地产的价值优先受偿。

 

4、依《城市房地产抵押管理办法》的规定，城镇房地产的抵押，不包括地上无房屋的国有土地使用权的抵押，必须经过房地产的抵押权人同意，才能转让或出租。

 

 

抵押房地产处分的前提条件有哪些，所得价款如何清偿

 

一、抵押房地产处分的前提条件有哪些

 

处分抵押房地产必须具备一定的条件，作为一种附条件的民事行为，只有当合同所约定的条件出现时，才能行使这一权利。债务履行期届满时债务人不履行债务是抵押权人处分抵押房地产的前提条件。根据归纳可以分为以下几种情况，凡是具备下列情况之一的，抵押权人就有权要求处分抵押房地产。

 

1、债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又不能与抵押权人达成延期履行协议的；

 

2、作为公民的抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；

 

3、作为法人的抵押人被依法宣告解散或者破产的；
 

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4、抵押人违反规章的规定与合同的约定，擅自处分抵押房地产的；

 

5、作为法人的抵押人发生减资、分立、清算情况而影响或者可能影响抵押合同履行的；

 

6、抵押合同约定的其他情况。

 

二、抵押房地产处分所得价款如何清偿

 

根据建设部的规章，处分抵押物所得金额依下列顺序分配：

 

1、支付处分抵押房地产的费用；

 

2、扣缴抵押房地产应缴纳的税款；

 

3、偿付债权本息及支付违约金；

 

4、赔偿因债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；

 

5、剩余余额交还抵押人。

 

处分抵押房地产所得款项不足以支付债务本息和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。