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昆山房产抵押贷款你还了解吗?

作者:admin    来源:未知    发布时间:2020-05-29 21:29    浏览量:
昆山房产抵押贷款你还了解吗?


房地产抵押是指债务人或者第三人不转移对房地产的占有作为债权的担保,在债务人不履行债务时,债权人依法享有的拍卖该房地产并优先受偿。房地产抵押是伴随着中国土地使用权制度改革和房地产业的发展,而产生的一种房地产利用方式,也是融资风险的一种防范措施。房地产价值巨大,由其作为债权担保之标的物,对于债权的实现甚为有利。
 
1、房产。房产是指抵押人依法取得的享有所有权或经营权的房屋及房屋占用范围内的土地使用权。作为不动产,房地是不可分离的,房产必然包括该房屋占用范围内的土地使用权。房产,是最普遍的一种房地产抵押物,大部分的房地产抵押均以房产为抵押物。
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2、土地使用权。土地使用权是一种物权性质的权利,它是指民事主体对国家所有或者集体所有的土地进行占有、使用、收益的权利。土地使用权分为以下四类:城镇国有土地建设用地使用权、农民集体土地建设用地使用权、国有农用地使用权、集体农用地使用权。并非所有的土地使用权均可以抵押。可以抵押的土地使用权范围如下:
 
(1)依出让方式和划拨方式取得的土地使用权,也就是城镇国有土地建设用地使用权可抵押;
(2)抵押人依法承包并经发包方同意后抵押的荒山、荒沟、荒水、荒滩等荒地的土地使用权;
(3)乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用的集体所有的土地使用权。
3、在建工程。在建工程,是指房地产开发企业以合法方式取得的土地使用权和在建工程投入的资产所组成的综合财产。以在建工程抵押的,必须是依法可以转让的在建工程,因为只有可以转让的在建工程才能通过转让实现其价值,从而保证抵押权的实现。
4、已经付清部分或者全部房价的预购的未竣工的商品房。
 
昆山房产抵押特征
 
(1)房屋抵押是原债权债务关系的担保,原债权债务关系是主合同,房屋抵押是从合同,它以原主合同的合法有效存在为前提条件,本身不能独立存在。
(2)抵押的房屋可以由抵押权人保管,也可以由抵押人保管,通常情况下由抵押人保管。保管人应谨慎保养所抵押房屋。
(3)负有清偿债务义务的一方不履行义务时,房屋抵押人可以直接行使房屋抵押权,不依靠债务人的行为即可实现其权利。
(4)抵押物须是房屋,房屋抵押人可以是债务人,也可以是第三人,抵押人必须对抵押的房屋拥有所有权,如果抵押房屋是国有房屋,则抵押人必须对该抵押房屋享有处分权。
(5)房屋抵押权的设定,一般采用书面形式,并应明确规定担保的范围。
(6)房屋抵押人将房屋抵押后,并不丧失房屋的所有权,因此,抵押人应自己承担房屋意外灭失的风险。
(7)房屋抵押权是一种担保物权。如果房屋抵押人未经房屋抵押权人同意,将抵押房屋转给第三人时,房屋抵押权人对抵押的房屋享有追索权,房屋受让人因此受到的损失,由房屋抵押人承担。
 
昆山房产贷款利息
 
 
一般房产抵押贷款利息都为同期的利息上浮百分之10到30。而房产抵押贷款利息是分为两种的,一是个人房产抵押贷款利息,还有是企业房产抵押贷款利息。这是完全不同的两种,大家不要混为一谈,要好好的区分开来。
同样的房产抵押贷款利息,不同的是本质,所需要的资料也是不一样的。个人房产抵押贷款利息是需要房产证,购买合同和发票,身份证,户口簿等。
而另一种房产抵押贷款利息需要房产证,使用权和购房的合同,企业法人身份证明等。每家银行的利率都是不一样的,所以大家在选择银行的时候,可以多走几家,选择最实惠的,才是最好的。
房产抵押贷款利息相对来说比较高,所以也就有点不划算,在我们国家是比较少见的一种。是属于消费的房产抵押贷款利息,最主要是看你怎么用了,如果真的是急需用钱,那么也是没有办法的,只能用这个方法了。而如果不是非常的紧急,那么可以选择其他的贷款方式,根据自己的情况来进行选择。觉得吃得消的来申请,因为它的种类还是比较多了,也给了我们很多的选择机会。
不要因为贷款而影响到了自己的正常生活,这就有点吃不消了。也是不值得的,所以希望大家都有这方面的意识。这个房产抵押贷款利息自己也是可以计算的,只是比较的麻烦,如果你不嫌麻烦,那么可以去算算。
在当地政策允许办理个人对个人的房产抵押时,借贷利息按照双方协定计算,但是不得超过银行同期贷款基准利率的4倍,超出部分法律不予保护。
 
昆山房产二次抵押贷款
 
房屋二次贷款必须同时具备以下条件:
 
1、用于二次抵押贷款的房屋应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房;
2、用于个人房屋二次抵押贷款的房屋必须是现房;
3、房屋是使用中国银行抵押贷款所购买的一手房;
4、房屋抵押登记已办妥,且我行是房屋的抵押权人;
5、房屋已办理保险,且保险单正本由中国银行执管;
6、房屋所处位置优越,交通便利,配套设施齐全,具有较大的升值潜力。
 
贷款币种:
 
二次抵押的贷款币种根据贷款的具体用途来确定,原则上与原房屋抵押贷款的币种一致。申请外币贷款的借款人必须具有外汇还款来源。
 
贷款限额:
 
1、贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。
2、房屋价值以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价相比较,取两者中的低者。以住房抵押的二次贷款抵押率最高不超过70%;以商业用房抵押的二次贷款抵押率最高不超过50%。
 
贷款期限:
 
二次抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定,用于个人消费类贷款最长不超过5年,用于个人经营类贷款最长不超过3年,并且贷款到期日不超过第一次抵押贷款的到期日。

贷款利率:
 
执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率。外币贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年以内的,遇法定利率调整,按原合同利率计息;贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于次年1月1日开始执行新的利率。

抵押权
 
《物权法》第l95条:债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。
 
第196条:依照本法第一百八十一条规定设定抵押的,抵押财产自下列情形之一发生时确定: (一)债务履行期届满,债权未实现;(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;(三)当事人约定的实现抵押权的情形;(四)严重影响债权实现的其他情形。
 
第198条:抵押财产折价或者拍卖、变卖后,其价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
相关规定
 
《担保法》第56条:拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法 缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权。
《担保法解释》 第74条:抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款,当事人没有约定的,按下列顺序清偿: (一)实现抵押权的费用;(二)主债权的利息; (三)主债权。
第75条:同一债权有两个以上抵押人的,债权人放弃债务人提供的抵押担保的,其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。 同一债权有两个以上抵押人的,当事人对其提供的抵押财产所担保的债权份额或者顺序没有约定或者约定不明的.抵押权人可以就其中任一或者各个财产行使抵押权。 抵押人承担担保责任后,可以向债务人追偿,也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。
 
通常而言,抵押权的实现一般应当具备以下四个条件:
 
其一,抵押权合法有效存在。
其二,抵押权所担保的债权已届清偿期。但依照《物权法》第196条的规定,在抵押人被宣告破产或者被撤销、当事人约定的实现抵押权的情形以及严重影响债权实现的其他情形,比如抵押物因抵押人的原因造成价值减少而抵押人又不能恢复原状或增加担保的特殊情况下,即使债务并未届期,抵押权人也可以实现抵押权。
其三,债务人没有清偿债务,既包括没有清偿全部债务,也包括尚有部分债务没有清偿,因为依据抵押权的不可分原则,债务人虽然只有部分债务未履行,抵押权人仍然可以对全部抵押物主张实现抵押权。
其四,对于债务未清偿,非因债权人方面的原因而造成。若债务人没有履行债务是由债权人一方当事人的原因造成,则抵押权人不得实现其抵押权。比如,债权人拒绝接受债务人的全面适当履行等。
抵押权实现的方法,主要有三种,即拍卖、变卖、折价。在实践中具体以何种方式实现抵押权,首先由当事人协商决定,这种约定即可在订立抵押合同时也可在订立抵押合同后甚至实现抵押权时。若双方协议不成,抵押权人可以向人民法院起诉,由人民法院裁决以何种方式实现抵押权。
 
下面对三种方法加以具体的分析:
 
(一)拍卖 拍卖因可使抵押物的变价公开、公平,既最大限度地保障了债权的实现,又保护了抵押人的利益,所以各国立法都把拍卖作为实现抵押权的最基本方式。拍卖分任意性拍卖和强制拍卖,前者由当事人自愿委托拍卖人拍卖,后者是抵押权人申请法院拍卖。有关拍卖的程序与效果,具体应适用《拍卖法》及《民事诉讼法》的有关规定。
(二)变卖 变卖是对标的物进行换价的一种较拍卖简易的方式,即由当事人或法院直接将抵押物以公平合理价格出卖,并以所得价款优先偿还其担保债权的抵押权实现方式。但应该注意的是,在司法实践中一般是以拍卖为原则,变卖仅以例外的形式存在。
(三)折价 折价是指债务人在履行期限届满时未履行其债务,经抵押权人与抵押人协议,或者协议不成时经由人民法院审理后判决,按照抵押物自身的品质、参考市场价格,把抵押物所有权由抵押人转移给抵押权人,从而实现抵押权的一种抵押权实现方式。简而言之,以抵押物折价即以协议的形式取得抵押物所有权。这种方法虽程序简便,但是透明性不足,故立法多有限制,其中最主要的就是对“流质契约”的禁止。
所谓流质契约,又称位流押契约、流抵契约或期前抵押物抵偿约款,是指物的担保当事人于设定抵押权或质权的合同中或于债务履行期届满之前,约定债权届期未获清偿时担保物即归债权人所有的条款。“流质契约”之禁止的根本原因在于,当担保物的价值高于债权额或日后升值时,多余部分不再退还给担保人.担保人或其他债权人的利益将会受损;而如果担保物之后发生贬值,双方也不再找补,则担保权人的利益将会受到损失。可见,上述情况均有失公平。
尤其是,债务人往往系经济上的弱者,而债权人则通常居于优越地位。债权人可能借债务人因急迫困窘而举债之机,逼使其以价值较高的抵押物担保较小的债权,并希冀债务人届期不能偿债时,取得抵押物所有权以获得暴利。因此。基于民法公平原则及正义观念,为保护作为弱者的债务人的利益并平衡各方权益,近现代各国民法大多禁止流质契约。我国《物权法》对此有明确的禁止性规定。
除上述方式以外,理论上与实践中一般还允许抵押权人可与抵押人协商以其他方式实现抵押权。其中最有意义的方式,就是参照英美法的制度以抵押权人占有抵押物而收取孳息,或对抵押物托管经营来实现抵押权。如金融部门有的与抵押人协商出租抵押房产或由银行使用抵押房产,以房租抵还贷款。在我国涉外项目融资中,由于抵押物多为大型电站、公路、桥梁等,以拍卖的方式变价较为困难,故通常认可境外债权人有权接管抵押物并以收益抵债。
 
房产典当产生的背景
随着我国中小企业及个人融资理财理念的兴起,典当作为一种融资手段越来越受到重视,房产典当作为其中的一大分支项目,受到越来越多人的关注。
房产典当的定义
房产典当,指的是房地产权利人在一定期限内将其所有的房地产,以一定典价将权利过渡给他人承典的行为。房产设典的权利为房屋所有权。设典时承典人可以占有、使用房屋,也可以行为上不占有、使用该房屋,但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。设典时一般应明确典期,出典人应在典期届满时交还典价和相应利息从约定而赎回出典的房屋,也可以双方约定,由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。
房产典当的手续
一般来说,房产典当的过程包括验证、看房、估价、签署协议、办理公证、抵押登记、发放贷款、偿还本息、注销登记等环节。如果一个人想将自己的房屋进行典当,便将该典当房产的所有资料,如房产所有权证、土地使用证、契税证、购房发票、房产所有人(共有人)的身份证、户口本完整地交给典当行审核并保管,由典当行实地看房并由双方协商确定典当价格后,签署房产典当贷款合同和房产抵押合同,办理公证,在完成抵押登记手续并拿到他项权证后,典当行即可向典当人发放房产典当贷款。
如果一切顺利的话,所有手续可在若干个工作日内完成,十分便捷。典当贷款到期后,典当人应及时办理续贷或还贷手续,以免产生不必要的损失;在归还贷款后,典当人应要求典当行及时注销抵押登记,拿回所有的房产资料,以保护自己的权益。
 
昆山房产抵押贷款注意事项:
 
物权法》及《房屋登记办法》实施以来,对房地产登记实务具有非常强的指导作用。在办理房地产抵押登记实践中产生了许多新问题。
一、如何区分抵押权设立登记和抵押权变更登记
抵押作为担保的一种方式,由于具有诸多的优点而被广泛采用,成为目前我国最普遍、最活跃的一种融资方式。对于抵押权设立登记和抵押权变更登记应如何进行区分?我们可以从两者的定义及本质特征来进行区分。
抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请,登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。
抵押权的变更登记,是指房地产抵押权主体(抵押人、抵押权人、抵押物)不发生改变,只是抵押权的客体和内容发生变化(例如抵押权人的名称、地址,抵押物的地址、面积发生改变等),将抵押权变更登记事项记载于抵押登记簿的行为。
在登记实践中,需要办理房地产抵押权变更登记主要有以下几种情况:抵押权人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权变更,例如抵押权人公司改制、更名等情形;抵押物的地址、面积发生改变;抵押权内容发生改变,包括抵押权顺位变化、抵押权存续期变化、抵押范围变化等。
根据法律法规规定,房屋所有权、用益物权、担保物权均存在设立、变更、转移、注销(撤销)情形。抵押权设立登记是抵押权产生效力的必要条件,未经登记的抵押权不发生效力。所以抵押权的设立登记和抵押权的变更登记,简单地理解,两者间关系类似于所有权初始登记与所有权变更登记,是一种先后关系、从属关系,只有先办理了抵押权的设立登记,才有条件发生抵押权的变更登记。
二、对于同一房屋上记载有先后设立的两个抵押权,在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记,变更登记时间晚于在后的抵押权,是否意味着其为后顺位
优先受偿权是抵押权人对该抵押房屋享有的重要权利之一。在同一房屋上设定多个抵押权时,一旦抵押人无法履行债务致使抵押权人需要实现抵押权,经拍卖、变卖抵押房屋后所得价款,首先由第一顺位抵押权人按照已登记的债权数额优先受偿,后顺位的抵押权人依次受偿。这就意味着如果前一顺位抵押权人已将抵押物变卖所得价款全部受偿完毕后,后一顺位抵押权人将无法实现抵押权,遭受经济损失。所以优先受偿的顺位则是决定抵押权人能否实现抵押权的关键。
《物权法》第一百九十九条规定了同一财产向两个以上债权人抵押的,在拍卖、变卖抵押财产后所得的价款清偿的顺序:1.抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。2.抵押权已登记的先于未登记的受偿。3.抵押权未登记的,按照债权比例清偿。根据这一规定,已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿,而在同样已登记的抵押权中,决定受偿顺序的是登记时间。登记时间则是登记机构将抵押登记核准登记并记载于登记簿的时间。
要解决因登记在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记,变更登记时间晚于在后的抵押权,受偿顺序是否因此改变的问题,首先我们要确定的是,办理债权数额减少的变更登记是否影响到抵押权的顺位,登记时间是看抵押权设立的登记时间还是抵押权变更的登记时间。
债权数额减少的变更登记属于抵押权变更登记的内容之一。根据前述对抵押权变更登记的理解,它并不对抵押权的主体产生改变,只是抵押的客体和内容的变化,并不影响到抵押当事人的民事法律关系。同时,抵押权设立登记与抵押权变更登记又是一种先后的、从属的关系。笔者认为抵押权的效力是在抵押权设立登记开始时便产生的,而抵押权变更登记并没有改变抵押权的效力。所以因债权数额减少的抵押权变更登记不对抵押权的顺位产生影响,抵押权顺位的登记时间应以抵押权设立登记的时间为准。
但需注意的是,《物权法》第一百九十四条也规定了抵押权人可以放弃抵押权或抵押权的顺位。所以,因抵押权人放弃抵押权的顺位所办理的抵押权变更登记当然对抵押权的顺位产生了改变。
三、私立学校、医院等单位所有的房地产能否抵押并办理抵押登记
关于房地产抵押的范围,我国《担保法》、《物权法》及《房屋登记办法》均做出了禁止性规定。其中,对学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施做出了禁止抵押的规定。如何正确理解这一规定并应用于房地产抵押登记实务中非常重要。
首先我们对《担保法》、《物权法》及《房屋登记办法》的这一规定要理解透彻。笔者认为,要满足这一规定需要同时具备三个条件:一是房产必须是以公益性为目的;二是房产属教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;三是这些房产必须是为事业单位、社会团体所有。满足了这些条件,则符合上述法律法规明确规定的禁止抵押范围。
所以,公办学校、幼儿园、医院,显然是属于法律法规规定禁止抵押的范围。但是随着我国教育体制和医疗体制的改革,出现了越来越多的民办学校和医院,这种新型的教育、医疗单位由于自身的特点经常会出现融资需求,而以自身的资产进行抵押贷款无疑是一种重要的融资方式。那么在登记实践中遇到这类抵押需求,登记机构能否为其办理抵押登记?笔者认为,应当从下面几个方面来认识。
首先,我们应当认清民办学校、私立医院的本质。根据《中华人民共和国民办教育促进法》规定,国家机构以外的社会组织或者个人,利用非国家财政性经费,面向社会举办的学校及其他教育机构属于民办教育事业。民办教育事业属于公益性事业,是社会主义教育事业的组成部分。民办学校与公办学校具有同等的法律地位。
由此可以看出,以个人、社会组织名义开办的学校、幼儿园等,同样需要按照《中华人民共和国民办教育促进法》、《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》、《幼儿园管理条例》等法律法规及相关规定设立,同样属于公益性事业,他们所有的教育设施(例如教学楼、实验楼等) 是实现办学目的的根本保障。同样,根据国务院《医疗机构管理条例》规定,医疗机构应当以救死扶伤、防病治病,为公民的健康服务为宗旨。因此,私立医院同样是以社会公益为目的。因此,学校和医院无论是公立还是私立,均属于法律法规禁止抵押的范围。同样属于禁止抵押的范围还包括其他社会公益设施,例如公共图书馆、科学技术馆、工人文化宫、敬老院等用于社会公益目的的设施。
其次,我们还需注意的是,根据《最高人民法院关于适用 < 中华人民共和国担保法 > 若干问题的解释》第五十三条规定:“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体,以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的,人民法院可以认定抵押有效。”这解释了例外的允许抵押情形需要满足两个条件:一是满足抵押物为教育设施、医疗设施和其他社会公益设施以外的财产;二是满足抵押目的是为事业单位、社会团体自身的债务设定抵押。
 
 

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